23948sdkhjf

”Hög tid för fastighetsägarna att ta ansvar”

Carl Westgren beskriver i en debattartikel hyressystemet som dysfunktionellt och lägger skulden för handelns problem på fastighetsägarna.

Som före detta företagare inom sällanköpshandel lider jag under rådande kris med dem som i dag har att kämpa mot ett gigantiskt tapp av kunder, ett tapp som är på en skala som är omöjligt att hantera, både operationellt och finansiellt och som får stora konsekvenser för företagare, arbetstagare och samhället i stort.

Läs också: ”Ökad dataläskunnighet avgörande för detaljhandelns konkurrenskraft”

Men, problemen i branschen fanns redan innan den nu inträffade pandemin. Sällanköpsföretagens resultaträkning har under många år gröpts ur av marginalförsämringar som kommit som en konsekvens av en överfinansierad framväxande e-handel och, menar jag, framförallt en fullständigt ohållbar utveckling av hyreskostnaderna som fastighetsbolagen drivit fram. Det förra problemet är ett diskussionsämne för sig och jag lämnar det därhän här.

Fastighetsbolagen har under lång tid höjt hyrorna väsentligt i absoluta tal, men framför allt och mer problematiskt som en andel av försäljningen på de ytor de hyrt ut. Man har gjort det samtidigt som man byggt nya handelsplatser och byggt ut gamla handelsplatser i en utsträckning långt större än marknaden växt.

Jag vill påstå att det är huvudanledningen till att nettomarginalerna i branschen gått ner, vilket lett till att investeringarna i butiker och koncept minskat, att sortimenten försämrats och att intresset för att gå butiker minskat. Man har således pressat sina hyresgäster allt för hårt och förorsakat en ond spiral som försatt stora delar av branschen i kris redan innan den nu pågående pandemin. 

Man kan fråga sig hur handlarna har kunnat tillåta denna utveckling. Och det finns anledning för branschen till självkritik. Men med erfarenhet från åtskilliga förhandlingar med fastighetsbolag vet jag tyvärr hur det går till.

Ett hyresavtal för en viss butik sägs upp för omförhandling till en ökning av hyran som vida överstiger omsättningsökningen för samma butik. Detta under förespegling att flödena på den aktuella platsen ska öka genom investeringar som fastighetsägaren gör.

Efter förhandlingar och oenighet hänskjuts ärendet till hyresnämnden. I hyresnämnden redovisar fastighetsägaren som bevis för marknadsmässigheten i sitt hyreskrav några hyresavtal där han har lyckats få några, inte sällan nya internationella aktörer att skriva på avtal med en alltför hög hyra. Därefter fastslår hyresnämnden större delen av den alltför höga hyreshöjningen som marknadsmässig.

Detta repeteras sedan varje gång ett avtal ska omförhandlas. Hyresnämnden har således sanktionerat en allt för stor hyreshöjning under lång tid och hyresförhandlingssystemet är därför enligt mitt förmenande dysfunktionellt. 

Man kan ändå klandra handlarna för att inte ha tagit i hårdare mot fastighetsägarna, vilket hade inneburit att man hade avflyttat i större utsträckning när hyresavtalen sagts upp till omförhandling. Men problemet med det är att det dysfunktionella systemet lett till alldeles för höga hyreshöjningar generellt, och det hade, med få undantag, varit mycket svårt att finna bättre alternativ hos andra fastighetsägare. Avflytt hade således inneburit avveckling av verksamheten, något som få företagare eftersträvar, men som nu ändå håller på att hända.

Nu står vi alltså mitt i en pandemi och en global finansiell kris. Stora arbetsgivare inom handeln är insolventa och har gått i eller står i begrepp att gå i konkurs. Det kommer om det får fortgå att få stora konsekvenser för hela samhället. Vissa bolag inom sällanköpshandeln kan räddas kortsiktigt med olika krediter, från staten och andra aktörer. Men det kommer inte att rädda dem länge om bolagens kostnadsmassa inte sänks på lång sikt.

Från en specifik förhandling med en framgångsrik fastighetsman fick jag en gång, under en utväxling med hårda ord, höra ”jag har hellre ett problem i morgon än jag har det i dag”. Kommentaren slog mig som oansvarig redan då, men tyvärr har jag fått erfara att den är tämligen allmängiltig i fastighetsbranschen.

Under alla omständigheter är det tydligt att det har blivit ”i morgon” nu. Fastighetsbolagen generellt har alltså själva ett stort ansvar, självklart inte till den akuta krisen, men till att stora delar av handeln befinner sig i mycket dåligt skick.

Bristen på taget ansvar innebär att man nu måste vidta stora generella hyreskostnadssänkningar, min bedömning är att det handlar om bortåt 50 procent i reducerade hyreskostnader som krävs från vissa större särskilt ansvarslösa fastighetsägare. Och det är inga tillfälliga sänkningar som krävs utan en total omstart.

Det är troligt att marknaden själv över tid kommer att reglera hyrorna neråt från den nu alltför höga nivån. Men eftersom många fastighetsbolag uppenbarligen har en historik av en stor brist i ansvarstagande och det i nuläget omedelbart får enorma konsekvenser för sällanköpsföretagen, dess många medarbetare och hela samhället är det min uppfattning att staten bör ingripa för att avhjälpa den katastrof som står vid handen.

Det bör ske genom att en större del av bördan än vad som är fallet i dag läggs över på fastighetsägarna. Det kan exempelvis ske genom att staten tillfälligt tar över betalningsansvaret för utsatta, men i övrigt livskraftiga handlare helt och hållet, samtidigt som man kräver höga och varaktiga sänkningar av hyrorna. På så sätt skulle man möjliggöra att många handelsföretag inte går i konkurs i onödan utan istället får möjlighet till tillväxt i framtiden.

Utöver det behöver även hyresförhandlingssystemet reformeras så att bedömningen om huruvida hyreshöjningar är marknadsmässiga i framtiden även i betydligt större utsträckning beaktar hyresgästernas lönsamhet. Att nämnda förslag innebär att fastighetsägarna får en snabbare värdekorrigering på sina fastigheter än vad som skett annars är ett pris värt att betala som läget ser ut nu.

Carl Westgren, styrelseordförande och CFO i Global Retail Group 2007-2018 och nu partner på Investment AB Vinterled.

Artikeln är en del av vårt tema om DEBATT.

Kommentera en artikel (1)
Meddela redaktionen
Utvalda artiklar

Sänd till en kollega

0.109